В Государственную Думу был представлен законопроект о продлении срока действия «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года. Это решение вполне оправдано: до 1 марта 2010 года не успеть оформить все документы, и к тому же, зачем усугублять социальное недовольство? За шесть лет, вероятно, и кризис утихнет, и люди придут в себя. Но возникает вопрос — насколько целесообразна сама «амнистия»?
Закон под номером 93-ФЗ о внесении изменений и далее о «дачной амнистии» был принят 1 сентября 2006 года. В середине мая этого года президент Российской Федерации Дмитрий Медведев сообщил, что около 20 миллионов россиян имеют дачные участки, однако только 2,5 миллиона из них сумели легализовать свои права на собственность. Поэтому он считает необходимым продлить «дачную амнистию».
С какими трудностями сталкивается данный закон, хорошо известно. Основное препятствие — это постановка на кадастровый учет, для чего нужно проводить межевание земельного участка, цена на которое с введением «амнистии» возросла многократно. Перед кризисом расценки на подобные услуги в Московской области начинались от 18 тысяч рублей. Эта сумма предполагала, что геодезист-частник приедет к вам, когда ему будет удобно. Если требуется выполнить работу в течение трех-четырех месяцев, то цена взлетала в три раза. Через земельный комитет работа обошлась бы в 4-5 тысяч рублей, но в штате обычно только один или два геодезиста на район. Таким образом, введение предельной цены на межевание не изменило реальную ситуацию, и люди, как и раньше, обращались к коммерческим компаниям. Падение цен на недвижимость не отразилось на стоимости услуг по ее легализации, что было бы странно: человек, взявший кредит, хочет оформить документы для продажи дачи подороже, и зачем облегчать его задачу?
Сложности с межеванием — это не единственная проблема. Регистрация дачных домов и других хозяйственных построек осуществляется на основании декларации, которую заполняет владелец. Не обязательно проводить обмер и инвентаризацию в БТИ, но в декларации необходимо указать площадь строения. В принципе, для получения свидетельства о государственной регистрации права на дачный дом можно заявить произвольную площадь. Однако при наследовании или дарении потребуется инвентаризационная оценка БТИ или независимая оценка для уплаты государственной пошлины. Если площадь, указанная по результатам обмера БТИ, не совпадает с данными декларации, то дом придется перерегистрировать в Управлении ФРС области или обращаться в суд, чтобы подтвердить право наследования на дом с иной площадью. Интересным моментом является то, что плата в БТИ за «амнистию» — выезд техника и оформление технического паспорта — ляжет и на тех, кто не проводил ни достройку, ни реконструкцию. Разумеется, в БТИ существуют как срочные, так и несрочные выезды. Срочный выезд стоит в три-четыре раза дороже, следовательно, стоимость получения технического паспорта может достигать 50 тысяч рублей и выше.
Эксперты настоятельно рекомендуют дачникам заниматься оформлением документов как можно быстрее. Если нет достаточных средств, следует встать в очередь в земельном комитете, заплатить по установленным тарифам и дожидаться своей очереди. Проблема «успеть» станет головной болью не только для вас, но и для работников земельного комитета. Действительно, в начале марта Сергей Васильев, руководитель Росрегистрации, заявил, что «дачная амнистия» в 2008 году «набрала обороты». Если в 2007 году по этой программе была зарегистрирована 700 тысяч прав собственности, то в 2008 году это число увеличилось до более чем 1,5 миллиона документов. Продление «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года должно снять проблему «головной боли».
Но остается открытым вопрос: зачем нужна «амнистия» тем, кто не нарушал закон? Или, чтобы избежать обвинений в искажении фактов, зачем нужен даже «упрощенный» порядок регистрации (по сути, перерегистрации) за собственный счет тем, кто не вносил изменений ни в площадь, ни в конструкцию сооружения, зарегистрированного при получении участка?
Вспомним декларируемые цели «амнистии» и ее «сверхзадачи». «Амнистия» — это упрощенный порядок регистрации прав собственности на земельные участки и индивидуальные жилищные дома. Предполагается создание свода данных о земле и малоэтажной недвижимости в стране, а также оформление единообразного права собственности согласно действующему законодательству, вместо прежних форм фактической собственности: права пожизненного наследуемого владения, права бессрочного (постоянного) пользования и даже права, «что по имеющимся документам невозможно определить». Как видно, эта задача имеет государственный характер, она важна не только по своему масштабу, но и с точки зрения ее фискальной природы. Но кто же должен заниматься ее реализацией? Рассмотрим несколько распространенных мифов.
Первый миф касается беспорядка в предыдущей межевой документации. Вся страна была фактически отсканирована и картографирована еще в 1960-х годах. Описание границ участков сопровождало изменения даже в те времена, когда колхозы дважды в год перераспределяли земли для ведения личного подсобного хозяйства. Вряд ли к началу 1980-х годов в стране остались невидимые зоны по гео- и аэрокосмической съемке, включая села и садоводческие поселки. Заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТ Андрей Ивакин подтвердил возможность определения координат участка с помощью картографических данных, но с оговоркой: «Поскольку законодательство не регулирует выбор технологий, органы кадастрового учета могут просто указать свои собственные методы». И они это сделали.
Второй миф утверждает, что унификация документов, подтверждающих права собственности, бесспорно важна и необходима. В Великобритании владелец участка может продемонстрировать купчую или аналогичные документы, выданные еще в XIX или даже XVII веках. Эти документы отличаются от современных, но и что из этого? Юридические компании имеют более чем достаточно примеров старых документов. Даже если документ окажется крайне древним, это не нанесет ущерба владельцу, а может лишь вызвать положительную реакцию в местной прессе. Да, стремление бюрократии к унификации вполне уместно, но уговор «Лучше плохо, но единообразно» не может работать даже для эффективной армии.
Сомнительно, что унификация вообще может быть достигнута. Например, если земля предусмотрена для личного подсобного или садоводческого хозяйства, с правом собственности на нее все в порядке, а заявитель стремится зарегистрировать только право собственности на дом, оформление кадастрового плана не обязательно. Заявитель может просто предоставить заключение о том, что дом расположен в пределах выделенного участка, от правления дачного либо садоводов объединения или от местной власти (если объединение не является юридическим лицом). В последнем случае еще можно надеяться на более-менее похожую форму документа, однако у тысяч «Дружб» и «Солнышек» формы получаются почти произвольные. Где гарантии, что через десятилетие власти не начнут унифицировать даже справки от товариществ и не будет объявлена новая «амнистия»?
Третий миф утверждает, что граждане обязаны сами заботиться об оформлении прав собственности согласно последним изменениям законодательства. Постоянное обновление документации за счет казны является одним из основных двигателей бюрократии. Но по какому праву граждане должны дополнительно заботиться о ком-то другом? Законодатели и исполнители могут менять правила хоть каждый год. Таким образом, собственник земельного участка узнает о новшествах в самом последнем порядке, когда ему придет письмо с новым свидетельством права собственности. Большинство владельцев этого документа внимательнее изучат, положат его в сейф или в папку с бумагами, а старое свидетельство оставят на том же месте. Если даже отправят письмо властям с уведомлением о том, что ознакомились и подтверждают а) границы участка, назначение и ограничения указаны верно, б) строения на участке по высоте, архитектуре, материалу, дистанции до соседних участков соответствуют законодательству, то это может вызвать трудности в будущем.
Возможно, только один из десяти или двадцати владельцев обратит внимание на незначительные расхождения в границах, или на то, что что-то было не так пристроено. Да, власти рано или поздно все равно узнают об этом, потому что работают на это, и лучше решить данный вопрос заранее. В нашем случае это обращение в Росрегистрацию, чтобы указать на ошибку, или попытка воспользоваться «дачной амнистией» (и здесь без кавычек). Самое смешное, что 90% нарушений кадастрового учета касаются не внешних, а смежных границ с соседями. И совместного заявления о том, что претензий нет, будет недостаточно: вы хоть женитесь на соседке, но должны вызвать геодезиста! Устранение этой неопределенности сделало бы возможным межевание всего поселка, и существенно упростило бы труд геодезистов. При таком подходе «амнистия» прошла бы абсолютно незаметно для добросовестных граждан и не вызывала бы хаос в стране.
Наконец, о «сверхзадаче». Пока не прозвучали страшные слова о «легализации недвижимого капитала» и «амнистии», большинству людей даже в голову не приходило, что они совершают что-то неправомерное, продавая и покупая земельные участки. Можно заметить, что на этих участках построено немало зданий до и после объявления нацпроекта «Доступное жилье». Государство снова инициировало амнистию не для граждан, а для себя, и как обычно за их счет. Если избавиться от этой зависимости невозможно, то, может быть, есть надежда сделать эти процессы более цивилизованными?
Скорее всего, это не так. Цены на услуги геодезистов формируются не только из затрат на работу на месте, но и из множества других факторов, которые почти не зависят от размеров участка. Согласно региональному законодательству, «землеустроитель обязан выполнить для клиента следующие действия: собрать данные о земельном участке из государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, аппаратов, занимающихся сбором информации, а также из геодезической, картографической и прочей документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель».
Обратите внимание на объем и статус организаций, с которых землеустроитель должен собрать информацию о земельном участке. Возникает вопрос, зачем частному землемеру все эти справки? Ему, по идее, достаточно было бы произвести замеры и подготовить необходимые документы для Росрегистрации. Справки от кадастров, природоохранных органов и других учреждений должны поступать «из одной государственной структуры в другую». Если данные, предоставленные землемером, соответствуют требованиям, то право собственности будет зарегистрировано. На сегодняшний день граждане в значительной степени оплачивают обмен документами между госучреждениями, используя услуги частного посредника.
При этом можно заметить, как высокоэффективно функционирует система московской бюрократии, однако и здесь были найдены «внутренние резервы». На днях главный архитектор Москвы Александр Кузьмин объявил, что Комитет по архитектуре и градостроительству отказался от практики взимания платы за согласование документации, представляемой инвесторами. Архитектор отметил, что примерно 25% согласований это всего лишь «координация между подведомственными организациями», и сейчас «в связи с сокращением согласований в области архитектуры и строительства около 300 человек могут остаться без работы», что требует дополнительных мер по трудоустройству. В чем же проблема? Задействованы письма, отправляемые владельцам дач.
На сегодняшний день ясно выделяются три группы граждан. Первая категория — это те, кто обращается за ускоренной процедурой или в специализированные компании, занимающиеся посредническими услугами, например, нотариусами, юристами, риэлторами. Вторая группа — это те, кто активно обращается в местные отделения Росрегистрации. Третья группа, так сказать, «не беспокоит себя вопросами». К последней группе можно отнести тех, для кого даже 450 рублей, требуемые за регистрацию участка по госценам, являются значительной суммой.
Опираясь на опыт предыдущих реформ (хотя «дачная амнистия» по сути тоже является реформой, чиновники избегают термина по понятным причинам), можно предположить, что по мере затягивания «амнистии» в стране и регионах могут быть введены новые послабления. По известным закономерностям, эффективность новых мер (включая текущее продление «амнистии») будет снижаться в прогрессии. Однако недовольство среди тех, кто уже полностью оплатил все сборы, новые льготы не вызовут: такие потери воспринимаются как дополнительная плата за «срочность исполнения».
Не спешите выполнять команды. Может прийти приказ «Отставить!». Или не прийти. Очевидно, что в дополнение к «поощрению» следует ожидать и «наказания». Прежде всего для тех, кто действительно нуждается в амнистии. Закон № 93-ФЗ разрешает регистрировать право собственности на земельный участок согласно фактической уточненной площади. Условия на сегодняшний день довольно мягкие: «самозахват» не должен превышать минимально допустимый размер, установленный для участков соответствующего назначения. Эти размеры различаются в зависимости от региона. Например, в Ростовской области максимально допустимое увеличение садового участка составляет 3 сотки, дачного — 5, а для участков под индивидуальное жилищное строительство — 4 сотки. В Подмосковье на дачном участке могут «позволить» дополнительные 6 соток, в то время как для участков под ИЖС нормы зависят от района и, как правило, составляют от 1 до 3 соток. Есть возможность выкупа оставшейся части «самозахвата», хотя этот процесс прописан довольно неясно. Чиновники намекают, что такая привилегия не будет действовать вечно: в конечном итоге наказания ожидают тех, кто не воспользуется «амнистией». И это действительно так.
