Дайте жалобную книгу

Первоначально стоит уточнить некоторые определения. Существует два типа организаций: ДЕЗы и ЖЭКи. ДЕЗ (дирекция единого заказчика) не осуществляет выполнение работ самостоятельно, а выступает как управляющая структура, которая заказ делает на услуги. Она подписывает контракт с подрядчиком, который обычно выполняет функции ЖЭКа (жилищно-эксплуатационной конторы; в Москве ЖЭКи часто именуются ГРЭПами — государственными ремонтно-эксплуатационными предприятиями) для выполнения определенного объема работ. Если у вас произошла утечка трубы, вы обращаетесь в ЖЭК — к исполнителям. Если необходимо подать жалобу на действия ЖЭКа, стоит обратиться в ДЕЗ, управляющую организацию.

Сколько стоит.

Одной из самых распространенных жалоб, поступающих к ДЕЗам, является завышение стоимости предоставляемых услуг мастерами. Поэтому целесообразно, обращаясь в диспетчерскую, заранее узнать, сколько стоит запрашиваемая услуга. А самые предусмотрительные граждане еще до возникновения аварийных ситуаций, таких как прорыв крана или замыкание электророзетки, приходят в ЖЭК и записывают прейскурант. Информация о ценах на услуги ЖЭКа должна быть доступна для всех желающих. Расценки на услуги, в свою очередь, делятся на три категории: аварийные, обязательные и дополнительные. Первый и второй тип услуг предоставляются бесплатно – их стоимость покрывается через ежемесячные платежи за техническое обслуживание. Дополнительные услуги оплачиваются по установленным расценкам. Установление цен на услуги ЖЭКов должно быть единым в пределах одного региона. Некоторые услуги не зависят от того, является ли ваша квартира приватизированной, поскольку они входят в техническое обслуживание, за которое вы ежемесячно платите. Однако есть и такие виды работ, которые необходимо выполнять за счет собственника (например, капитальный ремонт сантехники или плановая замена оборудования). В случае с муниципальным жильем такие работы оплачивает местная администрация. Если же квартира находится в собственности жильца, то именно он несет расходы за эти услуги. Как вы обычно расплачиваетесь за услуги мастеров? Вероятно, просто передаете нужную сумму наличными, не так ли? Знаете ли вы, что по правилам это нужно делать через Сбербанк и получать соответствующий кассовый чек? Вы когда-нибудь видели, чтобы электрик из ЖЭКа выписывал квитанцию или обращались в ДЕЗ (ЖЭК) за документом на оплату?

Как бороться за свои права?

Способ первый, легальный. Если произошла аварийная ситуация, не связанная с вашей виной или виной соседей, необходимо выполнить процесс составления акта, где будет описана сам инцидент и его причины. Для этого обслуживающая организация должна отправить к вам комиссию на основании вашего заявления, которое следует зарегистрировать в ДЕЗ в установленном порядке. Если ситуация произошла без вины жильцов, управляющая компания обязана устранить последствия аварии за свой счет. Направьте заявление в управляющую организацию. Если данная организация отказывается выполнять свои обязательства и покрывать ваши расходы, возникающие из-за аварии, вам следует обратиться в суд. Если вас не устраивает работа мастеров ЖЭКа, жалуйтесь на их действия или бездействие руководству ЖЭКа. Если это не дало результата, направляйте вашу жалобу в управляющую организацию — ДЕЗ или ТСЖ. В соглашении, которое вы должны были подписать с управляющей организацией до 1 марта 2006 года, отражаются обязательства сторон и санкции за их невыполнение. В крайнем случае, как и в первом варианте, пригласите комиссию и составьте акт. Если мастер требует неразумную сумму за свои услуги или требует оплату за бесплатные услуги, стоит обратиться к его непосредственному руководству в ЖЭК.

Если ваша управляющая организация игнорирует свои обязательства, например, если в вашем подъезде не производится плановый ремонт, который по законодательству должен быть выполнен раз в 3-5 лет, отправьте официальное письмо-жалобу в городской департамент ЖКХ. Не забудьте сделать копию и зарегистрировать её с номером. На ваше обращение должны ответить в течение месяца. Если ответа не последует, следует обращаться в жилищную инспекцию и требовать дальнейших действий.

Способ второй, конфликтный. Обычно местные средства массовой информации активно интересуются вопросами, связанными с жилищно-коммунальными услугами. Ваше хорошо составленное письмо может быть опубликовано в газетах и доставить значительные неудобства вашим «ворожьям», которые, как показывает практика, после такого вмешательства стремятся скорректировать свои действия в самое ближайшее время.

ДЕЗ или ТСЖ: плюсы и минусы

Преимущества

1. официальная стоимость услуг, как правило, ниже, чем у ТСЖ.

• жилищные владельцы могут следить за расходами своего ТСЖ;
• жилец может вызывать мастеров в наиболее удобное время, включая ночные экстренные случаи;
• ТСЖ отвечает за взаимодействие с организациями, которые производят работы на территории вашего дома, например, с ремонтниками, провайдерами интернета, кабельного телевидения. Также ТСЖ обычно имеет договора с дружескими компаниями.

Недостатки

• работники подрядных государственных унитарных предприятий часто имеют недостаточную квалификацию;
• в обслуживании мастеров ДЕЗа находятся многие дома, к тому же у них своеобразный график работы, из-за чегов некоторых случаях ожидание мастера занимает множество часов или даже дней, что в случаях более сложных ситуаций, таких как поломка унитаза или электрических проблем, является настоящим испытанием; в ДЕЗах порой очень проблематично достучаться до начальства, особенно если хотите пожаловаться на качество услуг;
• работники могут манипулировать незнанием жителей своих прав и необоснованно завышать расценки;
• в ДЕЗах часто отсутствуют необходимые для ремонта детали, поэтому вам порой приходится самостоятельно их покупать, а работники ДЕЗ устанавливают их по «коммерческим расценкам»; к тому же процесс ознакомления с прейскурантами услуг может оказаться более затруднительным, чем выяснение государственной тайны, хотя по закону такая информация должна быть доступна.

• в любом доме обычно найдется человек, который принципиально против изменений, и не хочет видеть цветы в подъездах и вообще вполне доволен работой ДЕЗ;
• первые годы работы ТСЖ зачастую обходятся дороже, чем плата за услуги государственного унитарного предприятия (ЖЭКа).

Способ третий, традиционный. Финансовые средства.

Рекомендации специалиста:
Е.И. Юнисова, генеральный директор некоммерческого партнерства «Управдом»:
Согласно новому Жилищному кодексу до 1 марта 2006 года каждый дом обязан заключить контракт на управление с той или иной управляющей организацией. Решение принимается собранием собственников жилья (согласно законодательным нормам), и интересы владельцев неприватизированных квартир представляют сотрудники уполномоченных экологических организаций. Можно выбрать как управляющую компанию ДЕЗ, так и ТСЖ. Управляющая компания должна быть единой: несогласованное управление одной половины дома другой компанией не разрешено. ЖИЛЬЦЫ ДОЛЖНЫ ПРИНЯТЬ общее решение. Если собственники жилья не могут выбрать управляющую компанию в течение года, местные власти должны провести конкурс на выбор управляющей организации. После выбора управляющей организации управление домом осуществляется строго в соответствии с контрактом, который будет включать перечень обязательных (бесплатных) услуг, критерии качества, по которым оценивать работу, стоимость услуг, санкции за их несоблюдение, сроки и вид работ (например, ежедневная уборка территории с 10 до 12 утра, ежедневная влажная уборка подъезда и т.д.). И если районный ДЕЗ решит участвовать в конкурсе, он обязан предоставить жильцам все необходимые данные. Услуги ТСЖ на данный момент стоят больше, чем услуги государственного унитарного предприятия — ЖЭКа, поскольку последние получают бюджетные дотации. Однако так как дотации направлены на дом, а не на обслуживающую организацию, ТСЖ также имеют возможность получать дотации, хотя процедура получения сложна, что на практике приводит к снижению цен за услуги ТСЖ лишь на 2-3 году его существования.

На заметку

Ремонтные работы. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» устанавливают регламенты и перечень ремонтных работ, а также работы по техническому обслуживанию зданий. В них содержится список работ, финансируемых за счет собственника. Также имеются государственные стандарты по периодичности уборки в подъездах и на придомовой территории, а также сроки, установленные законодательством, для устранения неполадок. Текущий ремонт и ремонты в подъездах должны проводиться раз в 3-5 лет.

Устранение неисправностей. Неисправности: «Заявки на поломку инженерного оборудования или конструкций должны быть рассмотрены в день их поступления, а устранение неисправностей должно быть организовано не позднее следующего дня. Если для выполнения работ требуется больше времени или необходимы запасные части, которых нет в наличии, необходимо уведомить заявителя о принятых мерах». Все выявленные неисправности должны быть устранены в такие сроки:

• аварийные неисправности (такие как короткое замыкание или аварийные поломки трубопроводов) – незамедлительно;
• неисправности лифтов – не более 24 часов;
• текущие течи в кранах – 1 сутки;
• неисправности мусоропровода – 1 сутки;
• проблемы с освещением общих помещений – 7 суток;
• поврежденные стеклянные поверхности и несостоявшиеся створки оконных рам, форточек и дверей балконов: летом — до 3 суток, а зимой — 1 сутки;
• протекания в отдельных участках крыши — 1 сутки.

Уборка. Лестничные пролетные пространства требуют сухой уборки, а также мытья: пола, стен, подоконников и отопительных приборов — не реже одного раза в 5 дней, тогда как влажная уборка общих зон должна проводиться не реже 1 раза в месяц.

В «Приложении N1 к распоряжению первого заместителя премьера Правительства Москвы» от 29 июня 1992 года N 1590-РЗП указаны виды ремонтных работ, которые коммунальные службы обязаны выполнить в вашей квартиры за счет бюджета:

Сантехнические работы:

• замена уплотнений, набивка сальников с устранением подтеков;
• установка вставок для клапанов, полиэтиленовых насадок и вентилей;
• устранение течи или замена гибкой подводки к сантехнике, а также смена резинок у унитаза, сифонов и участков трубопроводов, связанных с сантехническими устройствами, и подправка раструбов;
• регулировка смывного бачка с устранением утечек;
• укрепление расшатанного унитаза и мойки раковины;
• устранение засоров в внутренних канализационных системах и приборах, произошедшее не по причине действий жильцов;
• прочистка и промывка внутренней канализации;
• настройка и регулировка системы горячего водоснабжения с заменой поврежденных полотенцесушителей;
• замена сантехнических устройств на модели другого типа;
• смена водозаборной арматуры на арматуру другой разновидности.

Газовые устройства:



• проверка технического состояния;
• замена неисправных элементов;
• смазка механизмов.

Электрические работы:

• замена неисправного потолочного патрона;
• замена дефектной розетки, в том числе на модель другой конструкции;
• установка электросчетчиков в коммунальных квартирах.