Объявления о сдаче квартир в аренду появляются по различным причинам. В первую очередь, это может стать отличным способом получения дополнительного дохода. Во-вторых, это позволяет избежать разного рода затрат, связанных с коммунальными услугами, когда жилье остается пустым. Причины могут отличаться, но проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели, имеют схожие черты. Важно обратить внимание на правильное оформление договора аренды, чтобы защитить свои интересы и минимизировать риски. Ранее необходимо произвести оценку рыночной стоимости аренды в данном районе, чтобы установить конкурентоспособную цену. Также стоит учитывать необходимость подготовки квартиры: небольшие ремонты и уборка создадут более привлекательные условия для арендаторов. Наконец, эффективная реклама жилья, использование онлайн-платформ и социальных сетей, помогут быстрее найти надежных арендаторов.
Эта коммунальная страна
Перед тем как приступить к сдаче квартиры в аренду, необходимо понять первый, кажущийся парадоксальным, вопрос: имеете ли вы право это делать? С одной стороны, ответ прост: сделки с недвижимостью могут заключать только ее владельцы или уполномоченные ими лица (в этом случае требуется нотариальная доверенность).
Однако это касается исключительно индивидуального жилья. Например, имеет ли право житель коммунальной квартиры сдать свою комнату? Да, такое возможно, даже если он не является собственником, а пользуется помещением по договору социального найма, что указано в статье 76 Жилищного кодекса. Это называется поднаем. В кодексе также описаны условия, которые необходимо соблюдать. В первом пункте статьи 76 уточняется, что для сдачи такого жилья потребуется письменное согласие собственника, которым чаще всего является муниципалитет, а также всех членов семьи, если они проживают в квартире. Важно также составить письменный договор поднайма, один экземпляр которого должен быть передан собственнику.
Кроме того, для аренды комнаты в коммунальной квартире нужно заручиться согласием всех остальных жильцов (собственников) и их членов семей. Закон не требует письменного согласия, но наличие его будет лишним подтверждением доброжелательности соседей.
Стоит отметить, что поднаем может иметь свои нюансы. Например, если кто-то из членов семьи собственника захочет зарегистрироваться по новому месту жительства, это может вызвать дополнительные сложности. Также важно помнить о сроках поднайма, которые не должны превышать срок действия основного договора социального найма. Несоблюдение этих условий может привести к расторжению как договора поднайма, так и основного договора. Поэтому рекомендуется внимательно проконсультироваться с юристом, чтобы избежать возможных правовых последствий.
Кроме того, в случае возникновения конфликтов с соседями, например, из-за шумных гостей или других бытовых проблем, желателен конструктивный диалог с жильцами, чтобы сохранить добрые отношения и избежать недоразумений. Компетентное и уважительное общение часто помогает урегулировать вопросы на старте, не доходя до юридических разбирательств.
Сами или с усами?
Существуют два основных способа сдачи своего жилья. Первый – это попытаться сделать это самостоятельно, используя советы друзей или размещая объявления в газетах. Второй вариант – обратиться в риелторскую компанию. У каждого из этих методов есть свои преимущества и недостатки. Самостоятельный поиск может оказаться более трудоемким и времязатратным – вам придется общаться по объявлениям аренды и отвечать на звонки, среди которых будет много неподходящих клиентов. Если жильцов рекомендуют знакомые, это уменьшает шум, но гарантии, что они подойдут вам, не существует. В итоге вам придется терпеть их долго или, выселяя, рисковать дружескими связями с теми, кто их порекомендовал. Единственный плюс самостоятельного поиска, который также можно назвать спорным, заключается в том, что вам не нужно будет оплачивать услуги риелторов. Но часто платит не вы, а ваш арендатор.
При работе с риелторами вы избавляетесь от трудностей поиска клиентов. Менеджеры агентств самостоятельно отсекают неподходящие или ненадежные варианты, обладая достаточным опытом. Данная ситуация также хороша тем, что спрос на рынке аренды жилья обыкновенно намного превышает предложение, и ваш идеальный клиент, возможно, давно ждет в базе данных риелторов, пока вы бесконечно звоните. Минус данного подхода – наличие оплаты за услуги риелторов, однако, как уже отмечалось, вопрос, кто именно будет платить, остается открытым.
Кроме того, стоит обратить внимание на качество услуг риелторов. Ненадежные агентства могут не только затянуть процесс аренды, но и предложить невыгодные условия. Перед тем как выбрать риелтора, постарайтесь ознакомиться с отзывами о компании, а также поинтересуйтесь о случаях, когда агентство успешно сдавало подобные объекты. Также раннее заключение договора аренды может обеспечить стабильный доход на длительный срок, что, в свою очередь, минимизирует ваш риск остаться без арендаторов. Еще одним важным моментом является наличие юридически грамотного договора аренды, который защитит ваши интересы. В случае самостоятельной сдачи жилья вы можете столкнуться с проблемами правового характера, поэтому важно заранее проконсультироваться с юристом или воспользоваться готовыми образцами соглашений.
Рубли и метры
Говоря о стоимости аренды, именно ваше желание ежемесячно получать средства от квартирантов и стало причиной написания этого материала. Определение суммы аренды — это постоянный компромисс между желанием быстро сдать и боязнью продешевить. Как же установить справедливую цену за ваше жилье? Увы, здесь можно дать лишь общие рекомендации. Попробуйте выяснить, сколько сейчас стоят аналогичные квартиры согласно объявлениям в газетах. Если вы обратились в агентство, прислушайтесь к советам профессионалов и добавьте к их рекомендациям около десяти процентов (агенту, скорее всего, выгодно быстрее сдать, а не установить высокую цену). В конце концов, стоит пообщаться с соседями, друзьями и родственниками.
На самом деле, сумма аренды зависит от множества факторов, включая район, состояние дома, наличие лифта, расстояние до метрополитена и, конечно, площадь. Наиболее востребованными на рынке аренды являются однокомнатные квартиры в домах типового строения. Минимальная стоимость такого жилья сейчас составляет 500 долларов, двухкомнатные квартиры уходят за 800 долларов, а трехкомнатные можно сдать за 1000 долларов и выше.
Наличие мебели в квартире может влиять на формирование цены как позитивно, так и негативно, особенно если мебель не отвечает современным стандартам комфорта и стиля. Кроме того, многие арендаторы предпочитают совершенно пустое жилье, которое, к сожалению, является дефицитом.
Сумма арендной платы и процедура ее внесения – это отдельные аспекты. Учитывая, что цены на рынке аренды постоянно возрастают, фиксировать арендную плату на длительный срок невыгодно. Лучше всего в договоре прописать возможность пересмотра стоимости – обычно это делается каждые полгода. Коммунальные услуги и телефон не стоит оставлять на усмотрение квартирантов. Даже если они не имеют злого умысла, они, будучи пользователями, вероятно, будут менее внимательны к срокам платежей. Если задержка по аренде приведет лишь к пеням, то неоплаченный вовремя телефон рискует быть отключенным. Гораздо лучше включить все необходимые платежи в общую сумму аренды и самостоятельно оплачивать их.
Бумага все стерпит
Независимо от того, доверили ли вы поиск жильца фирме или нашли его самостоятельно, важным шагом в процессе будет подписание договора. Договор – это основной документ, который регулирует все отношения между арендодателем и арендатором. Не забудьте оформить договор даже в случае, если вы сдаете жилье близкому другу. Со временем устные соглашения могут быть забыты, и начнутся споры о сумме оплаты, сроках, состоянии мебели и сантехники и многом другом. Все эти нюансы легко избежать, если у вас будет правильно составленный официальный документ.
Конечно, риелторы предложат вам стандартную форму договора, в которой уже учтены все нюансы. Если вы решите составить документ самостоятельно, необходимо помнить о некоторых важнейших моментах.
В первую очередь, договор не должен противоречить действующему законодательству. Например, в нем не должны фигурировать суммы в иностранной валюте — только в рублях. Кроме того, поскольку речь идет об отношениях между физическими лицами, применение термина «аренда» также недопустимо. Гражданский кодекс гласит, что «арендовать» могут только юридические лица, а физические лица «снимают» жилье.
Кстати, договор, составленный между физическими лицами, не требует нотариального заверения. Достаточно указать данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, паспортные данные и адрес проживания (регистрации). И, конечно, обе стороны должны подписать документ.
В договоре обязательно нужно указать сведения, позволяющие точно идентифицировать жилье, которое будет передаваться в аренду. К таким сведениям относят:
- точный адрес: город, улица, номер дома и квартиры;
- количество комнат;
- общая и жилая площадь.
Если вы сдаете не всю квартиру, а только её часть, нужно четко указать, какая именно часть сдается.
Срок действия соглашения, который одновременно определяет продолжительность аренды, является одним из самых важных его параметров. Указывая нужный срок, учитывайте, что помимо непосредственных практических нужд (изменение арендной платы или обсудить вопросы дальнейшего проживания арендаторов), это имеет и юридические последствия. Согласно Гражданскому кодексу, если аренда превышает один год, то арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды. Если вам не хочется связываться с такими формальностями, целесообразно указать срок аренды в 11 месяцев, а затем при необходимости заключить новое соглашение.
Дополнительная информация:
Когда стоит сдавать?
Это может показаться простым вопросом — сдавайте тогда, когда вам удобно. Но на самом деле здесь есть свои нюансы. Если вы арендуете жилье на год, не договорившись с жильцами о сроках и возможностях изменения стоимости аренды, без серьезных обстоятельств (например, чрезмерных) изменить её не получится. Статистика показывает, что цены на аренду жилья в сентябре и октябре возрастают примерно на 15-20 процентов. В это время спрос на экономичный сектор обычно превышает предложение в пять раз. Следовательно, разумнее сдать квартиру в ноябре, чем в августе. Полученная «надбавка» покроет пару месяцев простоя за год.
