Сергей Тихоненко, риелтор с опытом работы 16 лет, и Анна Моисеева, юрист и практикующий риелтор, делятся полезными советами, как минимизировать риски при покупке жилья и выбрать вариант, который будет максимально соответствовать вашим предпочтениям и финансовым возможностям.
Многие считают, что ипотека — это нечто подобное долговому рабству, но стоит задуматься, не является ли жизнь в чужом доме (например, у родственников или в аренде) не меньшим ограничением? Ведь это чужие правила, но есть возможность отказаться от них и насладиться комфортом своего собственного жилья, за которое действительно придется немного поработать.
Ипотека — это не долговое рабство, это шанс. Это шанс обладать тем, о чем вы в противном случае даже и не мечтали. Однако важно уметь правильно использовать этот инструмент! Люди терпят финансовые неудачи не из-за самой ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода. Как сделать так, чтобы ипотека не стала бременем? Вот основные 7 правил.
- Оцените свои финансовые возможности. Прежде чем брать ипотеку, тщательно проанализируйте свой бюджет. Убедитесь, что сможете оплачивать не только кредит, но и коммунальные услуги, налоги и другие обязательные расходы.
- Выбирайте подходящую программу ипотеки. Сравните предложения разных банков. Обратите внимание не только на процентную ставку, но и на дополнительные условия, такие как страховка, штрафы за досрочное погашение и т.д.
- Ищите жилье в пределах разумного. Не стремитесь купить квартиру, превышающую ваши финансовые возможности. Лучше посмотрите на варианты, соответствующие вашему бюджету, чтобы избежать долговой нагрузки.
- Не забывайте о первоначальном взносе. Старайтесь сделать больший первоначальный взнос, чтобы снизить сумму кредита и повысить шансы на одобрение заявки.
- Рассмотрите возможность совместной ипотеки. Если у вас есть партнер или супруг, совместная ипотека может позволить вам увеличить кредитный лимит и упростить процесс получения займа.
- Будьте готовы к непредвиденным расходам. Запланируйте дополнительный бюджет на ремонт или оформление, чтобы не столкнуться с финансовыми трудностями после покупки.
- Консультируйтесь с профессионалами. Работайте с опытными риелторами и юристами, чтобы избежать ошибок при оформлении документов и выбором недвижимости.
Следуя этим правилам, вы сможете сделать процесс покупки квартиры в ипотеку более безопасным и комфортным, снизив риски и финансовую нагрузку.
1. Посильный платеж
Как долго можно жить, заставляя себя довольствоваться минимальными благами, работая с утра до ночи? В принципе, долго — если есть серьезная мотивация. Но квартира не должна быть единственной целью, ради которой вы готовы жертвовать всем. Люди иногда не адекватно оценивают свои возможности. «Я буду покупать только дешевые продукты и экономить на транспорте, мне хватит 5000 рублей в месяц на жизнь. Остальное — на кредит, чтобы быстрее расплатиться!» Это путь в никуда. Поскольку в этом сценарии падает мотивация к развитию и улучшению качества жизни!
Вы получили зарплату, отложили ее часть в банк, а на жизнь почти ничего не осталось. Все удовольствие, все радости — на потом. Зачем тогда стараться, развиваться, если всё равно придется все отдавать банку? Тонус жизни снижается, растет недовольство (значит, «попал в долговую яму!»), в результате — депрессия, уменьшение расходов, увольнение, дефолт и потеря жилья. В итоге, куда идти дальше?
Следовательно, основное правило при принятии ипотеки — платеж должен быть доступным для вас. Ипотечные выплаты должны быть фоном вашей жизни, а не источником постоянного стресса. Не нужно платить из последних сил. Не стоит отказывать себе в отдыхе, покупке красивой одежды и поездок на море. Разумными могут быть сокращения в расходах, но ощущать, что вы «всю жизнь обслуживаете эту ипотеку», крайне нежелательно.
Сколько же отдавать банку? Обычно финансовые учреждения допускают выплату до 40% от ваших подтвержденных доходов. Но существуют программы без подтверждения дохода, где вы сами устанавливаете размер платежа. Я считаю разумным размер выплаты не превышающий 30% от ваших чистых доходов (после вычета всех обязательных платежей: налогов, алиментов, аренды и т. д.). Если у вас есть иные кредиты, добавьте их выплаты к ипотечным так, чтобы общая сумма не превышала эти самые 30%. Большая сумма — психологически тяжело, меньшая — нецелесообразно, ведь всем хочется быстрее избавиться от долгов.
Однако цифры условны. Оцените, насколько вы можете позволить себе такую выплату? Достаточно ли вам останется для комфортной жизни? Выспитесь, занимайтесь любимыми увлечениями, покупайте необходимую одежду, ездите в отпуск хотя бы пару раз в год? И не забывайте о расходах на ремонт и обустройство нового жилья — это значительная статья затрат. Хотя привычные расходы все равно придется сократить: откажитесь от ужинов в ресторане, такси и импульсивных покупок. Никакой легкости в этом не предвидится.
2. Разумный срок
На сегодняшний день большинство банков предлагают максимальные сроки кредитования до 30 лет. Некоторые смельчаки — до 40 лет. По статистике, усредненный срок ипотеки в России составляет 15 лет. (Это тот долгий период, на который берут кредит, но зачастую возвращают быстрее.) Лично я считаю, что кредиты на срок свыше 10 лет — это и есть то самое долговое рабство, о котором так часто говорят скептики. Десять лет — это очень много. Мы не можем знать, что произойдет с нами за этот период. Если произойдет что-то неприятное, стандартная страховка погасит долг. Но что, если вам просто банально надоест ваша квартира? Что делать, если жить в ней еще 10, 15 или 20 лет? Одна только такая мысль может ввергнуть в уныние! К тому же за 10 лет переплата составит около 70%. Например, если вы возьмете 1 миллион под 12% годовых, вернуть придется 1,7 миллиона. Вроде допустимо. Но 15 лет — это уже 100% переплаты. Взяв миллион, отдаете два. А 20 лет — это 140% переплаты. Миллион — возвращаете два с половиной! За 30 лет хотите узнать? Переплата составит 200%! Мы утроим наш миллион для банка. Поэтому, на мой взгляд, оптимальным сроком будет 7 лет (46% переплата), в крайнем случае — 10.
«Легко это говорить автору! — поднимет протестующий читатель. — Я бы и рад платить меньше, и быстрее расплатиться, но тогда мне просто не хватит на квартиру!» Придется немного скорректировать свои желания. Невозможно получить все и сразу, особенно когда дело касается московских квартир. Начните с небольшого — возьмите жилье, кредит на которое будет вам по карману. А затем можно обменять его на что-то лучшее, и потом еще лучшее. Жизнь — это движение.
Пример. У вас есть 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса, и вы решили взять в кредит 4 миллиона, чтобы приобрести однокомнатную квартиру в районе станции «Выхино». Кажется, что хуже уже не найти. Давайте не будем спешить с выводами.
Предположим, ваши с женой чистые доходы составляют 135 000 рублей в месяц. Давайте посчитаем. 4 миллиона на 10 лет под 12% годовых — это 57 000 рублей в месяц. Много, согласны? Если следовать «правилу 30%» и платить в месяц 40 500 рублей, тогда срок кредита составит 37 лет! Нет уж, спасибо. Что же делать? Отказаться от мечты о занавесках?
Не стоит. Давайте посчитаем, какую сумму вы на самом деле можете себе позволить без ущерба для жизни и нервов. Чтобы платя по 40 500 рублей в месяц в течение 10 лет под 12% годовых, размер кредита должен составлять 2,85 миллиона рублей. Плюс ваш миллион, и получаем 3,85 миллиона. Что за эту сумму можно приобрести? Малогабаритную квартиру в Москве или хорошую однокомнатную в Люберцах. Это хороший город, кстати: до Выхино недалеко, и станцию метро скоро построят. Прожив пять лет в Люберцах и погасив кредит досрочно, у вас появится возможность переехать в Москву, в квартиру большей площадью.
А если даже на «доступное» жилье денег не хватает? Ни на какую квартиру! Тогда можно рассмотреть вариант покупки комнаты (подробнее о покупке комнат — в разделе «Комнаты и доли: маленькая, но своя!»), или подумать о том, как увеличить ваши доходы. Все в ваших руках! Хотя бы в большей степени, чем нам кажется. Итак, правило № 2 — срок кредита не должен превышать 10 лет.
3. Адекватная ставка
«Какие адекватные ставки, о чем вы, — воскликнет возмущенный читатель. — У нас в России вообще ипотека ужасающая. В Швейцарии, например, кредит под 2% можно получить!» Во-первых, 2% — это преувеличение, не верьте всему, что пишут в газетах, тем более с предлогом «от». Во-вторых, мы живем не в Швейцарии, что имеет как свои плюсы, так и минусы. А в-третьих, странно надеяться на ипотечную ставку ниже инфляции, которая в последние годы колебалась в пределах 10–11% в России.
Поэтому я считаю адекватной такую процентную ставку, при которой переплата за кредит не превышает «психологическую границу», после которой ипотека становится бременем. Конечно, у каждого она своя, но лучше опираться не на мечты о Швейцарии, а на наши реальные условия.
Для меня такая психологическая граница — это переплата свыше 100% от суммы кредита. Ставка 12–13% годовых в рублях на 10–12 лет этим критериям удовлетворяет, больше — уже нет. Если вы выбираете кредит на короткий срок (от года до пяти), можно взять и более дорогой кредит, так как переплата будет небольшой.
В своих примерах я использую ставку 12% — будем считать ее «адекватной» и правдоподобной. Если найдете более дешевый кредит — отлично. Я помню времена, когда рублевые кредиты были под 8–9% годовых, но сейчас, к сожалению, так не получается. Выбор более дорогого кредита не означает, что вы в проигрыше. Возможно, вам попался отличный объект, а остальные банки отказали? Тогда действуйте, как предлагают! Но чтобы потом избежать чувства «рабства» или «грабежа», важно ясно понимать, ради чего вы соглашаетесь на такие условия.
Вот от чего зависит размер ставки:
- От срока кредита: чем меньше срок, тем выгоднее процент. Это еще одна причина, почему я не советую принимать долгосрочные кредиты. Лучше несколько краткосрочных с последующей заменой квартиры на более крупную и комфортную.
- От валюты кредита. Как правило, кредиты в долларах или евро стоят дешевле на несколько процентов.
- От страхования. С недавнего времени комплексное страхование при оформлении ипотеки стало необязательным, однако без страховки кредит будет на 2-3% дороже, поэтому лучше застраховаться.
- От порядка подтверждения дохода. Обычно для подтверждения доходов используют справку по форме 2-НДФЛ или предоставляют специальную справку от работодателя, подписанную начальницей и бухгалтером (если доходы неофициальные). Кредиты по форме 2-НДФЛ, как правило, дешевле на 0,5–1% по сравнению с справкой от банка. А если у вас зарплата поступает на счет соответствующего банка, можно получить дополнительные скидки и преференции.
