В первой части интервью специалисты начали обсуждение размеров допустимого платежа, оптимальных сроков и разумных процентных ставок. Во второй части риелтор с 16-летним опытом Сергей Тихоненко совместно с юристом и практикующим риелтором Анной Моисеевой объяснили, как правильно осуществлять досрочные погашения, почему важно иметь финансовую подушку и как выбрать банк, который будет удобен для вас.
4. Досрочные платежи
Одним из важных аспектов «правильной» ипотеки является возможность досрочного погашения. Но такое погашение — не просто формальность, оно должно быть «правильным». Среднестатистический срок, на который оформляется ипотека в России, составляет 15 лет, в то время как погасятся кредиты в среднем за семь лет. Российские заемщики стремятся как можно быстрее избавиться от долгового бремени. В противоположность этому, в США и Европе заемщики выбирают другой подход, там не принято делать досрочные платежи при каждой возможности, а выплачивают ровно ту сумму, что необходимо.
Зачем же выгодно совершать досрочные платежи? Они позволяют закрывать только «тело кредита», то есть саму сумму долга, что приводит к уменьшению процентов и экономии на переплате. Например, если у вас есть ипотека на сумму 2 млн рублей под 12% годовых на 10 лет, и вы внезапно решите внести досрочной платеж в 50 000 рублей на третий месяц, общая переплата уменьшится на 107 000 рублей! В результате ваш основной долг снизится на 50 000, и вы сэкономите еще 107 000 рублей по процентам.
А что, если вложить те же 50 000 рублей на депозит под 12% годовых (такие предложения тоже существуют) с капитализацией на 10 лет? Эта сумма вырастет до 157 000 рублей. Таким образом, выгода получается абсолютно аналогичной, но при этом не будет страха потерять деньги из-за банкротства банка или соблазна потратить их где-то еще. Поэтому я советую, если есть возможность, производить досрочные выплаты по ипотеке. К счастью, в последнее время все ограничения, моратории и штрафы за досрочное погашение были отменены законодательством, и теперь можно гасить кредит в любое время и практически любыми суммами.
Тем не менее, важно помнить о главном принципе — принципе посильности платежа. Не нужно гасить кредит любой ценой, лишая себя необходимых средств и превращая нормальную жизнь в ожидание «лучших времен». Если же вы, наоборот, склонны к чрезмерным тратам и не можете заставить себя отложить деньги для банка, хорошим решением будет финансовое планирование. Подсчитайте свои доходы и обязательные расходы, определите, какую сумму можно выделить на досрочное погашение, и вносите ее сразу после получения зарплаты. Тут уж ничего не поделаешь.
Еще один важный момент. Досрочные выплаты наиболее эффективны в начале срока кредита, особенно в первые пару лет. Чем позже вы осуществляете такую выплату, тем меньше будет результат. Например, если внести те же 50 000 рублей на третий месяц шестого года, ваша переплата уменьшится всего на 37 000 рублей. Оправдано ли это? За оставшиеся пять лет инфляция «съест» ваш платеж, делая его практически незаметным. В итоге, простой совет: погашайте кредит досрочно в первую половину срока, а после «экватора» можно расслабиться и направить освободившиеся средства на более полезные вещи, например, инвестиции.
Уменьшать срок или платеж?
Существует два способа досрочного погашения: в первом варианте уменьшается срок кредита, во втором — сумма ежемесячного платежа. Какой вариант более выгоден? Погашение с сокращением срока позволяет значительно уменьшить общую переплату. Когда я приводила пример с досрочным платежом 50 000 рублей, то цифры были рассчитаны именно для первого типа (с уменьшением срока). В этом случае переплата сокращается на 107 000 рублей, а срок — на пять с половиной месяцев. Если же внести такую же сумму с уменьшением платежа — переплата снизится всего на 35 000 рублей, а сумма ежемесячного платежа — на 700 рублей (срок останется прежним — 10 лет).
Однако, производя платежи второго типа, мы уменьшаем свое «ипотечное бремя», и освободившиеся средства можно снова направить на досрочные выплаты, быстрее сокращая свой долг. Таким образом, совет в этой ситуации следующий: если кредит для вас допустим, вносите досрочные платежи с уменьшением срока. Если же сумма платежа кажется вам слишком высокой и вы боитесь, что в какой-то момент вам будет сложно оплатить его, выберите погашение с уменьшением платежа.
5. Подушка безопасности
Для того чтобы комфортно чувствовать себя с ипотекой, стоит создать финансовую подушку безопасности — сумму, которая позволит жить хотя бы три-шеесть месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку. «Но это же шутка!», — возмутятся многие. «Я потратил все свои сбережения на квартиру, выплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянскую мебель за 150 000 рублей и теперь еще эту чертову ипотеку плачу. Откуда взять лишние деньги?»
Вы правы. Но реальность такова: чтобы не оказаться на краю пропасти и не столкнуться с проблемами в случае непредвиденной ситуации, нужно создать финансовый запас. Более того, если вы взяли «правильную» ипотеку, в ваших силах сделать резерв для финансовой подушки. Если денег не хватает, следует внимательно проанализировать свои доходы и расходы, чтобы найти пути для их увеличения или сокращения. Финансовая подушка поможет сохранить ваши нервы на протяжении 10 лет. Разве это не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее, чем роскошная мебель.
Какой же размер должна составлять финансовая подушка? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Насколько важны для вас стабильность и уверенность в будущем? Обычно, с возрастом этот момент становится все более актуальным. Люди со смелым характером менее озабочены этим вопросом, в то время как наличие маленьких детей или пожилых родителей добавляет им забот.
Какова стабильность ваших доходов? Если вы наемный работник с фиксированной зарплатой, и уверены в своей востребованности на рынке труда, вам потребуется минимальный запас, который обеспечит прожиточный минимум и оплату ипотеки на протяжении трех месяцев. Но если ваш доход непостоянен (например, зависит от премий или процентов с продаж), вам нужна будет финансовая подушка большего размера. Если ваша работа нестабильна и поиск нового места может затянуться, запас должен быть еще больше. Если вы фрилансер, имеющий постоянных клиентов, также стоит увеличить размер подушки. Если к тому же ваши заказы sporadic, или вы работаете риелтором, увеличивайте подушку еще больше. Если же вы бизнесмен, недавно открывший дела, помните, что сейчас у вас сложное время. Но интересное!
В общем, я считаю, что для активного человека подойдет шестимесячная подушка. (А те, кто не очень активен, редко инвестируют в недвижимость.) Какой бы у вас не был род деятельности, в течение полугода энергичный человек всегда найдет новый источник дохода. Но если вы считаете, что этого недостаточно, или вам страшно перед возможными сложностями (кризисами, болезнями), увеличьте запас до года. Главное — не превращать накопления в манию и не подчинять им всю свою жизнь.
Как же сочетать досрочные выплаты и создание финансовой подушки? Существует простое правило: используйте половину свободных средств на досрочные выплаты, а половину откладывайте. Например, получили зарплату — отнесите часть на досрочное погашение, а через месяц ту же сумму внесите на депозит в другом банке. (Лучше не хранить все деньги в одном месте.) После того, как создадите финансовую подушку, сможете расслабиться и заняться тем, о чем давно мечтали: изменить работу, уехать в отпуск или открыть свой бизнес. Ипотека уже не будет над вами давить, поскольку вы хорошо подготовились и сможете наслаждаться жизнью!
6. Удобный банк
Еще один важный аспект «правильной» ипотеки — выбор удобного банка. В течение многих лет вам придется посещать этот банк, иногда ежемесячно, поэтому важно, чтобы эти посещения были максимально комфортными.
Признаки удобного банка:
- Удаленность от вашего дома или работы. Наличие филиала рядом — это немаловажный фактор.
- График работы. Если вы работаете до 20:00, банк должен быть открыт хотя бы до 21:00, иначе вы будете вынуждены отпрашиваться с работы или использовать законные выходные, что не удобно.
- Качественный сервис и внимательные сотрудники.
- Возможность записи в электронную очередь.
- Отсутствие длинных живых очередей.
Я понимаю, что на этапе оформления ипотеки все эти моменты могут казаться несущественными. Вам главное — чтобы банк оформил все документы и предложил лучшую процентную ставку, а дальше можно не переживать. «Скорее бы завершить все эти мучения, купить квартиру и успокоиться, а дальше разберемся!»
Эти эмоции вполне естественны, но имейте в виду, что даже один визит в месяц — это достаточно часто. И не нужно превращать погашение ипотеки в постоянный источник стресса. Посещение банка должно быть приятным делом: быстрая прогулка после работы, получение талончика, чтение книги, общение с сотрудником, оплата и беззаботный путь домой. В противном случае не удивляйтесь, если через некоторое время появится ощущение, что вы попали в «капкан» или «ловушку». Вы сами себе создаете такие условия.
Совет. Если есть такая возможность, постарайтесь вносить платежи заранее на два-три месяца. Меньше стресса в вашей жизни — больше комфортных моментов.
7. Достойная цель
Последним, но нет менее важным правилом «правильной» ипотеки является наличие достаточной мотивации. Ради чего вы решили взять кредит? Если это квартира для себя, будет ли она радовать вас многие годы и оправдывать затраченные усилия? Если же вы планируете ее как инвестицию, окупятся ли все расходы? (Как правило, покупка в кредит для инвестиций невыгодна, но стоит рассмотреть каждую ситуацию индивидуально. Консультируйтесь со своим риелтором.) Вам нужна сильная мотивация, чтобы не только исправно гасить долг, но и получать удовольствие от жизни в течение всех этих десяти лет, не сожалея о сделанном выборе и преодолевая трудности с легкостью. Обязательно задумайтесь об этом перед оформлением кредита.
Существуют ключевые принципы «правильной» ипотеки, которая способна стать не обременением, а замечательной возможностью улучшить вашу жизнь, а также стать стимулом для вашего личного роста. О чем же идет речь? Суть заключается в том, что выгодная ипотека может повысить вашу мотивацию к увеличению доходов! Это подтверждено реальным опытом. В спокойные времена зачастую не хватает энергии для достижения больших целей, но, имея приемлемый, но значительный долг, вы обрете дополнительные моральные силы, чтобы постоянно двигаться вперед и вверх!
