Далеко не все вложения в зарубежную недвижимость позволят инвесторам в 2010 году получить доход.
Не все инвестиции в зарубежную недвижимость смогут окупить себя в 2010 году. Специалисты советуют не устремляться к высоко прибыльным предложениям, а обратить внимание на устойчивые и ликвидные рынки.
«Вы не пожалеете о своих вложениях в недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов: постоянный рост цен, возможность частичной оплаты и доход от аренды. Приходите в наш офис в Москве или в Дубай, чтобы увидеть как готовые, так и строящиеся объекты», — так уверяли представители агентства недвижимости одного знакомого, который искал новые инвестиции после продажи унаследованной квартиры в Москве. Изначально риелторы утверждали, что даже на новых объектах цена ниже 400 тыс. долларов невозможна, но через неделю стало очевидно, что в готовых домах можно найти варианты за 300 тыс. долларов.
Возможно, он бы решился на покупку, если бы не новости о проблемах холдинга Dubai World, фактически государственной корпорации эмирата Дубай. Всего пару лет назад их крупные проекты, такие как «Пальмовые острова» и «Мир», вдохновляли покупателей и инвесторов по всему миру. Однако с началом финансового кризиса спрос на элитное жилье стремительно сократился — за год средняя стоимость квадратного метра на рынке недвижимости ОАЭ упала почти вдвое (на 48,1%). В результате проекты Dubai World по созданию искусственных «Пальмовых островов» и архипелага «Мир» были заморожены. 25 ноября прошлого года компания объявила о приостановке выплат долгов в размере около 22 млрд. долларов, что составляет почти 30% общего долга Дубая. В ответ на это рейтинговые агентства S&P и Moody’s снизили кредитные рейтинги эмирата и связанных с ним структур.
Обстановка немного улучшилась после того, как правительство Дубая получило помощь в размере 10 млрд. долларов от эмирата Абу-Даби. Однако ситуация все еще вызывает беспокойство: специалисты S&P оценивают, что Dubai World должен выплатить около 50 млрд. долларов в течение следующих трех лет, что эквивалентно примерно 70% ВВП Дубая.
Для ряда инвесторов крах рынка недвижимости в Дубае стал настоящим ударом. В марте 2009 года ирландский бизнесмен Джон О’Долан, соучредитель острова «Ирландия» в проекте «Мир», покончил с собой, не выдержав финансовых трудностей от снижения спроса на квартиры и дома. Другие инвесторы, вложившие деньги в масштабные проекты, стоят перед сложным выбором: выйти из инвестиций, понеся значительные убытки, или продолжить строительство, надеясь на возвращение иностранцев, когда мировая экономика восстанавливаться.
Власти Дубая прилагают усилия для улучшения ситуации. 4 января состоялось торжественное открытие самого высокого здания в мире — 828-метрового небоскреба «Бурдж Халифа». 90% его площадей уже распродано. «Открытие башни должно содействовать продажам недвижимости в ближайших районах», — надеются застройщики. Представитель Дубайского агентства недвижимости утверждает, что запуск «Бурдж Халифа» показал, что трудности, вызванные кризисом, остались позади и что в 2010 году цены на недвижимость либо вернутся к прежнему уровню, либо хотя бы приблизятся к нему.
На сегодняшний день местные риелторы продолжают активно рекламировать преимущества покупки недвижимости в Дубае, хотя покупатели, среди которых 99% иностранцы, не слишком уверены в светлом будущем этого рынка. Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость в ОАЭ еще на 20-30% в наступившем году. «Кто сейчас решится приобретать жилье в пустыне? Для ОАЭ объем предложения очевидно избыточен. Что касается иностранцев, прежде всего американцев и европейцев, то вряд ли кто-либо из них действительно собирался здесь постоянно жить. Суровый климат и мусульманские традиции могут отпугнуть. Половина инвесторов покинула рынок год назад, другая половина — в конце 2009 года. Остались лишь те, кто не успел продать свою обесценившуюся недвижимость», — делится мнением один из аналитиков.
По словам Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, дубайский рынок мог бы рухнуть и без кризиса: «Он строился на стратегии торговли опционами на недвижимость. Эта схема может быстро сделать инвестора богатым, но рынки, основанные на ней, имеют низкую ликвидность и высокие риски. Сравнивая с фьючерсами на нефть, например, трейдер покупает контракт на 1000 баррелей, но сама нефть ему не нужна, он лишь зарабатывает на производных. То же самое с недвижимостью: покупатель может заплатить только 10% от стоимости квартиры, а при перепродаже получать прибыль от повышения цены актива. Но, как всегда, урон терпит последний инвестор, который дождался ключей и не успел «соскочить» с этого пирамидального проекта.
Новые пузыри
В 2010 году многие страны могут столкнуться с подобными проблемами, как дубайский рынок. Например, панамский рынок развивается по аналогичной модели. «Если вы хотите инвестировать сюда, не вводите себя в заблуждение: вы не вкладываете в недвижимость, а играете деривативами. Панама может рассматриваться как его аналог. Этот рынок опасен не только из-за кризиса, но и как классический пример спекулятивного рынка», — утверждает Игорь Индриксонс. «Там активно строятся объекты высокого класса, однако местное население не обладает покупательной способностью. Кроме того, доля готового жилья на вторичном рынке крайне мала, что в условиях кризиса усложняет ситуацию, ведь рынки с достаточным объемом вторичного жилья и высокими доходами населения гораздо устойчивее», — добавляет Юлия Кайнова, глава департамента зарубежной недвижимости Century 21 Beverlywood Realty.
Опасность других рынков заключается в виртуальном росте цен, когда стоимость недвижимости растет только на бумаге. Застройщики завышают цены в процессе возведения объектов, и эти данные попадают в статистику, вводя покупателей в заблуждение. Инвесторы часто опираются на эти цифры, не исследуя, как они формировались. В итоге, увидев 50% рост цен, они вкладываются, радуясь предстоящей прибыли. Далее рынок развивает классическую финансовую пирамиду: первыми прибыль получают те, кто успел продать, а конечные покупатели остаются с товарами, на которые нет спроса. На сегодняшний день Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортные объекты Египта, Болгарии и Испании страдают от этой проблемы виртуального роста.
Испанский рынок жилья одним из первых начал падение. Особенно пострадали районы с активным строительством, такие как Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Сегодня Испания достигла своего ценового дна. С учетом того, что спрос остается на низком уровне, стагнация на испанском рынке может затянуться на годы. «Множество сделок основывалось на ложной легкости получения ипотечных кредитов. Объекты не были востребованы, и спрос на элитную недвижимость во время кризиса снижается в первую очередь», — предупреждает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty.
Тем не менее, для терпеливых инвесторов это может стать возможностью. «В Испании низкий уровень налогообложения, умеренные расходы на содержание недвижимости, привлекательные ипотечные условия (3,5–4% годовых), хорошо развитая инфраструктура, богатая история, отличные туристические условия, высокий уровень жизни и, конечно, приятный климат. Все это ценят европейцы, в том числе англичане, скандинавы, немцы и россияне. С учетом близости к дну, инвесторы могут найти неплохие варианты для будущего дохода», — считает Юлия Кайнова.
Уловить момент, когда цена достигает дна, задача непростая, но в некоторых странах это уже заметно. Например, латвийский рынок переживает долгую рецессию, и цены на жилье упали на 70% от пиковых значений середины 2007 года. Это одно из самых значительных падений в Европе. Но здесь можно ожидать восстановления. Местные банки предлагают хорошие условия по ипотечным кредитам, включая для нерезидентов, а правительство работает над привлечением инвесторов, рассматривая возможность предоставления вида на жительство тем, кто покупает недвижимость. Также привлекательна и цена: средняя стоимость квадратного метра в Латвии составляет всего 488 евро.
Чем меньше, тем лучше
Когда речь заходит о выборе объекта для инвестиций, аналитики выделяют важность ориентироваться не на страны с высокими перспективами роста цен на недвижимость, а на рынки, которые уже преодолели кризисные стадии, и экономики, отличающиеся стабильностью. Такой подход может гарантировать доходность на уровне 10-20% в год, исключая так называемый дубайский сценарий.
Эксперты из компании Knight Frank выделяют как наиболее привлекательный рынок для инвестиций английский, в частности центральный Лондон, где цены начали расти с марта 2009 года. Наивысший темп роста цен в престижных районах Лондона был зафиксирован в октябре прошлого года (+2,1%). На данный момент цены на жилье в этом районе на 11,4% выше минимума, зафиксированного в марте 2009 года, однако все еще на 15,2% ниже рекорда, установленного двумя годами ранее. «Несмотря на распространенные мнения о том, что коммерческая недвижимость в Великобритании обрушилась так же, как в США, рынок жилой недвижимости в стране, наоборот, остался относительно стабильным. Одним из ключевых индикаторов восстановления рынка эксперты называют возобновление активности банков в кредитовании покупок жилья. В настоящее время уровень заемных средств достиг 70-75%,» — утверждают в IntermarkSavills.
Тем, кто интересуется курортными направлениями, рекомендуется обратить взор на Лазурный Берег Франции и побережье Италии, где есть отличные перспективы приобрести качественную недвижимость с существенной скидкой (до 30%) на выгодных условиях кредитования.
Что касается курортов, то рынок Кипра пострадал меньше всего. Однако и здесь наблюдается снижение как покупательской активности, так и объемов строительства. С января по ноябрь прошлого года продажи недвижимости сократились на 47% в сравнении с годом ранее, а количество разрешений на строительство уменьшилось на 8,6%. Вместе с тем, к осени 2009 года ситуация значительно улучшилась: в ноябре количество сделок увеличилось на 9,5% по сравнению с предыдущим месяцем. Стабильность рынка недвижимости объясняется своевременной поддержкой правительства финансового сектора и экономики в целом. С начала кризиса условия ипотечного кредитования здесь не ухудшились, а наоборот, стали более выгодными, что, безусловно, положительно скажется на ценах на недвижимость.
Снижение числа туристов – это временное явление, и по мере восстановления туристического потока можно ожидать роста арендного рынка, что принесет доходы инвесторам, которые решат приобрести жилье. Наилучшим курортом для аренды остается Пафос, где сосредоточено 70% рынка аренды Кипра. Недвижимость в этом регионе будет постоянно увеличиваться в цене. «Ранее здесь можно было наслаждаться как лыжным спортом на горе Олимп, так и купанием в море вдоль песчаных пляжей знаменитого Кораллового залива, но отсутствие яхтинга сказывалось на числе потенциальных туристов. На данный момент это недостаток устранен. Проект по строительству марины в Коралловом заливе, о котором долго говорили, наконец, реализуется. Правительство Кипра вложило значительные средства в развитие инфраструктуры, включая не только марины, но и второй Евродиснейленд, а также 14 новых полей для гольфа,» — делится информацией Игорь Индриксонс.
По мнению специалистов, современные покупатели не рассчитывают на быструю отдачу от вложений, и чаще всего основным критерием выбора является потенциальная аренда. В этом ключе риэлторы советуют обратить внимание на столицы или крупные города европейских стран. «Тип недвижимости может варьироваться в зависимости от потребностей и возможностей инвестора. Это могут быть как виллы, так и земельные участки, или же блоки квартир для последующей аренды,» — считает Юлия Кайнова. На сегодня Германия предлагает наивысшую доходность от аренды, что не вызывает удивления, так как 58% населения Германии живет на условиях аренды. За 1,6 млн евро возможно купить целый доходный дом в центре Берлина (24 квартиры с 96% заселенностью). Годовой доход владельца такого дома может превышать 100 тыс. евро, учитывая расходы на содержание и налоги.
